2024년 한해가 마무리되면서 올 한해 주택 시장을 되짚어보고 내년 시장에서 나타날 변화를 예측하는 다양한 시장 전망 자료들이 발표되고 있다. 올해 주택 시장은 그야말로 온탕과 냉탕을 오갔다고 판단된다. 주간 단위 서울 아파트값이 2021년 이후 최고 상승률을 기록했던 반면, 4분기 이후 주택 시장은 또 한번의 하락·정체기를 맞이하고 있기 때문이다. 지역별로도 차이는 뚜렷해서 수도권 아파트 가격이 지난해 가격 하락 폭을 상당 부분 회복한 것과 달리 지방은 상승 추세로 전환하지 못하고 하락세가 지속됐다.

그렇다면 올해 주택 가격에 가장 큰 영향을 미쳤던 요인은 무엇일까? 금리, 정책, 공급부족, 대출규제 등 다양한 요인이 있겠지만 결국 가장 직접적인 영향을 미친 요인은 대출 금리로 판단된다. 상반기 중 주택담보대출 금리가 3%대 수준까지 하락하면서 빠른 시장의 회복을 가져왔지만 하반기 이후에는 다시 금리가 상승하면서 시장을 침체에 빠지게 만들었다. 주택담보대출 금리 변화는 올해 뿐만 아니라 지난해에도 비슷한 영향을 보였다. 이로 인해 주택담보대출 금리는 ‘상저하고’, 주택가격은 ‘상고하저’라는 새로운 시장 패턴을 만들고 있다. 2025년을 앞둔 지금, 내년의 주택 가격 변화를 예측하는데 있어 가장 눈여겨보아야 가장 중요한 두 가지 변수를 짚어보고자 한다.

먼저 내년에도 여전히 대출금리 변화가 가장 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 일반 주택 소비자들은 한국은행의 ‘기준금리’ 인하에 민감하게 반응하지만, 이보다 훨씬 중요한 지표는 실질적인 주택담보대출 금리를 결정짓는 금융채 5년물 채권금리와 코픽스 금리의 변화다. 특히 금융채 5년물 채권 금리는 매주 변동하는 주택담보대출 금리의 산정 기준이어서, 시장금리의 변화가 즉각적으로 대출금리에 영향을 미친다고 볼 수 있다. 여기에 금융당국이 직간접적으로 영향을 미치는 금융기관의 대출정책 변화도 대출금리 변동에 큰 영향을 미친다. 하지만 이런 대출정책에 대한 변화는 시장이 예측하고 반응하기 어려운 만큼, 채권금리의 변화를 꾸준히 살펴보는 것이 현실적인 대응방안으로 판단된다.

다음으로 다양한 공급지표 중 ‘준공후미분양 아파트 추세’를 살펴보는 것이 중요하다. 일반적으로 주택시장에서 전세가격의 상승이 매매가격을 상승시키는 요인으로 작용한다고 이야기한다. 실수요자의 측면에서 볼 때 전세가격 상승이 임차인의 불안감을 확대시키는 요인으로 작용해 임차인으로 하여금 주택을 구입하도록 만들기 때문이다. 이런 상황에서 준공후 미분양 아파트는 사실상 공실 상태의 새 아파트와 같기 때문에 언제든 전세나 월세로 공급될 수 있는 무한 대기 상태에 놓여있다. 결국 준공후미분양 아파트가 많을수록 해당 지역의 전세 가격은 하락 가능성이 높고 이는 아파트 매매가격에도 부정적인 영향을 미치게 된다. 최근 지역별로 준공후미분양이 빠르게 증가하는 추세인데, 이들 지역의 주택가격이 회복세로 전환되기 위해서는 준공후미분양이 선제적으로 감소하는 신호가 나타나야 한다.

이 밖에도 내년에 스트레스 DSR 규제의 완전체가 도입·시행돼 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 가능성이 크다. 또 다른 형태의 대출규제가 시행될 가능성도 배제할 수 없다. 그렇다보니 주택시장이 점점 예측의 영역이 아닌 대응의 영역으로 바뀌고 있다는 성토도 나온다. 적절한 지표를 활용한 발 빠른 예측과 규제 변화에 대한 적절한 대응을 요구하는 지금, 보다 적극적인 시선을 갖고 시장과 함께 호흡하는 현명함이 필요하다.