수도권 교통 호재가 주택시장 하락세 앞에선 힘을 못 쓰는 형국이다. GTX-A 노선이 개통됐지만 파주 운정과 고양 덕양 등 수혜 지역 집값은 오히려 떨어졌다. 파주의 경우 3.3㎡당 평균 거래 금액이 전년 대비 122만 원 하락했고, 운정신도시 대표 단지는 2021년 대비 2억 원 이상 낮아졌다.

건설사들의 유동성 위기가 본격화되면서 시장 불확실성은 더 커지는 분위기다. 신동아건설의 기업회생절차 신청 이후 은행들이 건설업 대출 관리를 강화하면서 준공 전 물건의 투자 리스크가 확대됐다. 다만 한국은행이 다음 달 기준금리 인하에 나설 것이란 전망이 우세해 시장 반등에 대한 기대감도 없지 않다.

정부가 설 연휴 이후 주택 공급 확대에 속도를 낼 것으로 보인다. 2월 중 전국에서 1만 4000가구가 공급될 예정이고, 이 중 수도권이 5120가구로 전체의 57.62%를 차지한다. 특히 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’는 분양가 상한제가 적용돼 시세 차익이 기대된다.

■ 교통 개발 호재도 ‘빛 바래’

GTX-A 노선은 파주 운정에서 서울역까지 21분 30초 만에 주파하며 기존 대비 40분 이상 단축됐다. 하지만 개통 호재가 이미 반영된 데다 전반적 시장 침체가 이어지면서 수혜 지역 집값은 계속 하락 중이다. GTX-B와 C노선은 재무적투자자(FI) 모집에 어려움을 겪으며 착공이 지연돼 해당 지역의 투자심리도 위축된 상황이다.

■ 건설사 리스크 확대

우리은행이 이달 31일부터 건설업체 신용등급별로 대출한도를 차등 적용하기로 한 것을 시작으로 KB국민은행과 하나은행도 대출 관리 강화에 나섰다. 신용등급이 취약한 건설사의 경우 대출의 80% 이상 담보가 필요하며, 10억 원 초과 신규 대출도 제한된다. 건설 경기 악화로 부실 위험이 커지면서 은행권의 보수적 기조는 당분간 이어질 전망이다.

■ 한은 금리인하 임박

한국은행 금융통화위원회 위원 6명 전원이 향후 3개월 내 금리 인하 가능성을 열어뒀다. GDP 성장률이 0.1%에 그치고 수출 성장세도 둔화된 만큼 다음 달 금리 인하가 유력시된다. 시장에서는 올해 최대 두 차례 인하를 예상하고 있으며, 이는 부동산 시장의 하방 압력을 완화하는 요인이 될 것으로 기대된다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. GTX 호재 ‘실종’…A노선 개통에도 가격은 되레 하락

- 핵심: 파주 운정신도시아이파크 전용 84㎡는 지난해 12월 7억 2000만 원에 거래됐다. 2021년 9억 7000만 원과 비교하면 2억 원 이상 하락한 수치다.

- 투자 시사점: 현 시점에서는 시세 차익보다 임대수익에 초점을 맞춰야 한다. GTX 개통으로 직주근접성이 높아진 만큼 전세와 월세 수요는 꾸준할 것으로 예상된다.

2. 설 연휴 끝 ‘분양 기지개’…2월 전국 아파트 1만 4000가구 공급

- 핵심: 서울에서는 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(482가구)가 분양가상한제를 적용받아 시세보다 5억 원 이상 낮게 책정됐다. 지난해 같은 기간(1만 3168가구)보다 수도권 물량은 증가했으나, 지방은 60% 이상 대폭 감소했다.

- 투자 시사점: 분양가상한제가 적용되는 강남권 청약은 적극 검토할 만하다. 반면 지방은 미분양 위험이 커 신중한 접근이 필요하다.

3.지난해 법원 경매 신청건수 12만건 육박…금융위기 이후 최대

- 핵심: 지난해 경매를 신청한 신규 경매 물건 수가 11만 9312건으로 전년 대비 18% 증가했다. 금융위기 이후 최대 규모다.

- 투자 시사점: 경매 물량이 늘어나면서 투자 기회도 확대되고 있다. 다만 시세 조사와 권리 관계 확인을 더욱 철저히 해야 한다.

[시장 참고 뉴스]

4. “부실위험 관리” 은행, 건설업 대출 조인다

- 핵심: 시중은행들이 건설업종 신용등급별로 대출한도를 차등 적용하고 담보비율도 강화하고 있다.

- 투자 시사점: 시공사의 신용등급과 우발채무 규모를 반드시 확인해야 한다. 특히 중소형 건설사가 시공 중인 물건은 준공 리스크를 면밀히 점검해야 한다.

5. 한은, 2월엔 금리 내린다

- 핵심: 금통위원 6명 전원이 3개월 내 금리 인하 가능성을 시사했다.

- 투자 시사점: 금리 인하가 시작되면 주택담보대출 금리도 하락할 전망이다. 우량 입지의 매물을 중심으로 선제적 매수를 검토할 만하다.

6. 부동산 침체에…대체투자펀드 설정액 ‘반토막’

- 핵심: 대체투자펀드 설정액이 전년 대비 50% 이상 감소했다. 수수료 수익성도 악화됐다.

- 투자 시사점: 간접투자 상품 선택 시 운용사의 트랙레코드를 꼼꼼히 살펴야 한다. 수수료가 낮은 ETF 등으로 포트폴리오 다각화를 고려할 만하다.

[오늘의 용어]

1. 우발채무: 건설사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증이나 책임준공 약정으로 향후 발생할 수 있는 잠재적 채무를 의미한다. 미분양이 발생하거나 사업이 지연될 경우 실제 부담으로 전환될 수 있어 건설사 재무건전성을 평가하는 핵심 지표다.

2. 신용리스크: 대출자가 채무를 이행하지 못할 위험을 뜻한다. 건설사의 경우 우발채무 규모, 시공능력평가 순위, 현금흐름 등을 종합적으로 평가해 신용등급이 결정되며, 이에 따라 대출 한도와 금리가 차등 적용된다.

[주목 포인트]

1. 교통 호재와 투자 전략: GTX-A 개통 효과가 기대에 미치지 못하고 있다. 하지만 역세권을 중심으로 임대 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 현 시점에서는 시세 차익보다 안정적인 임대수익을 노리는 전략이 유효하다.

2. 건설사 리스크와 투자 안전성: 은행권의 대출 관리 강화로 건설사 유동성 위험이 커지고 있다. 준공 전 물건 매수 시에는 시공사의 신용등급과 우발채무 규모를 반드시 확인해야 한다. 가능하면 준공된 물건 위주로 접근하는 것이 안전하다.

[키워드 TOP 5]

교통호재 약발, 건설사 신용리스크, 금리인하 기대감, 강남권 분양가상한제, 경매시장 활성화