[주요 이슈 브리핑]

■ 정비사업 가속화: 서울 주요 지역 재건축·재개발이 규제 완화로 본격화되고 있다. 한양도성 성곽 보호로 10년간 멈췄던 사직2구역은 국가유산청으로부터 조건부 허가를 받아 개발에 탄력이 붙을 전망이다, 잠실아파트지구도 지구단위계획으로 전환되어 주상복합 건립이 가능해졌다. 양천구 목동 4·10단지도 정비구역으로 지정되며 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모의 6400여 가구 공급이 확정되는 등 서울 전역에서 대규모 정비사업이 속도를 내고 있는 모습이다.

■ 서울 부동산 상승세: 서울 아파트값이 16주 연속 상승하며 상승폭이 0.10%에서 0.13%로 확대됐다. 특히 강남3구와 한강변 자치구는 토지거래허가제 지정에도 불구하고 상승세가 두드러졌으며, 서초구는 반포·잠원동 위주로, 송파구는 잠실·신천동 재건축 추진단지 위주로 강세를 보였다. 서울 빌라 실거래가격 역시 3월 2.05% 올라 2022년 6월 이후 최대 상승폭을 보였고, 거래량도 3024건으로 2022년 7월 이후 처음으로 3000건을 넘어서는 등 서울 부동산 시장의 상승세가 뚜렷해지는 중이다.

■ 부동산 금융 현안: 금융당국이 다음 달 말까지 12조 6000억 원 규모의 부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 정리한다. 그러나 당초 목표치보다 약 3조 6000억 원이 부족한 상황이다. 경기 침체와 대통령 선거 국면이 맞물리며 PF 처리 작업이 지연되고 있다는 지적이 나온다. 업권별로는 상호금융 6조 7000억 원, 증권 1조 9000억 원, 여신전문사 1조 3000억 원 등의 부실이 남아있다. 그러나 금융감독원은 PF 부실이 안정적으로 관리 가능한 수준에 진입했다고 평가하며 질서 있는 연착륙이 가능하다는 입장을 고수하는 중이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 10년 멈췄던 사직2구역…국가유산청 허들 넘고 재개발 본궤도

- 핵심 요약: 한양도성 성곽 보호로 10년 가까이 사업이 중단됐던 종로구 사직2구역이 국가유산청으로부터 조건부 정비계획 변경 허가를 받았다. 국가유산청은 한양도성 역사문화환경 보존지역에 자연경관지구를 유지하라는 조건을 제시했으며, 이에 따라 해당 지역은 건물 높이가 24m로 제한된다. 사직2구역은 기존 176% 용적률에서 220%로 상향되어 456가구에서 576가구로 공급량이 증가할 전망이다. 해당 지역은 광화문·시청과 가까워 직주근접성이 높아 인근 경희궁자이 2단지 전용 84㎡가 1년 만에 약 5억 원 상승하는 등 투자 가치가 높게 평가받는 중이다.

2. 잠실아파트지구 역사속으로…지구단위계획 전환 확정

- 핵심 요약: 서울시가 잠실아파트지구의 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정안을 최종 고시했다. 이로써 건폐율·용적률·높이·용도 등 각종 규제가 완화되며, 특히 주택 용지에 주상복합 건립이 가능해져 재건축 사업성이 크게 향상될 전망이다. 이번 구역에는 ‘잠실엘스’ ‘리센츠’ ‘트리지움’ ‘잠실 올림픽공원 아이파크’ 등 일대 아파트가 포함됐으며, 재건축 시기가 도래한 ‘잠실주공5단지’와 ‘장미 1·2·3차’ ‘잠실미성크로바’ ‘잠실진주’는 특별계획구역으로 지정됐다. 상업 용지는 기준·허용용적률 250%, 상한 용적률은 법적 용적률의 2배 이하로 완화됐다.

3. 목동 4·10단지 정비구역 지정…재건축으로 6400여가구 공급

- 핵심 요약: 서울시 도시계획위원회가 ‘목동4단지 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안’과 ‘목동10단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정’을 수정 가결했다. 목동 4단지는 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모로 공동주택 2436가구(공공주택 293가구 포함)가 공급되며, 목동 10단지는 같은 용적률에 최고 40층, 4050가구(공공주택 525가구 포함)가 건립된다. 목동 4단지는 지하철 5호선 역세권에 위치하고 국회대로 상부 공원화 사업이 인접해 있어 입지가치가 높다. 서울시는 올해 안에 목동 14개 단지 정비계획 결정을 마무리할 계획이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 서울 아파트값 16주 연속 상승…세종 상승률 전국 1위 유지

- 핵심 요약: 서울 아파트값이 0.13% 상승하며 16주 연속 상승세를 이어가는 중이다. 상승폭은 전주 0.10%에서 0.13%로 확대됐다. 특히 강남(0.26%), 서초(0.32%), 송파(0.30%) 등 강남 3구와 용산구(0.16%)는 3월 24일부터 토지거래허가제로 지정됐음에도 여전히 높은 상승폭을 보이고 있다. 한강변 자치구들도 성동구(0.21%), 양천구(0.22%), 영등포구(0.16%) 등 상승폭을 키웠으며, 세종은 행정수도·대통령실·국회 이전 기대감으로 0.30% 상승하며 전국 17개 시도 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

5. 빌라 가격도 서울은 올랐다…인천·지방은 하락

- 핵심 요약: 한국부동산원 자료에 따르면 3월 서울 연립·다세대주택 매매 실거래가격지수는 전월 대비 2.05% 상승하며 3개월 연속 상승세를 이어갔다. 3월 서울 빌라 실거래가격지수는 143.7로 전세사기 사태가 본격화하기 전인 2022년 8월(143.9) 수준까지 회복됐다. 거래량도 3024건으로 1년 전보다 31.3% 증가했다. 반면 인천과 지방 빌라는 각각 1분기 2.86%, 2.57% 하락하여 지역 간 양극화가 뚜렷해지는 양상이다 .전문가들은 서울 아파트값 상승으로 가격 부담이 커지자 빌라가 대체제로 부각된 것을 주요 요인으로 꼽았다.

6. 속도 더딘 부실PF 정리…상반기 목표치 3.6조 미달

- 핵심 요약: 금융감독원이 다음 달 말까지 12조 6000억 원 규모의 부실 부동산 PF를 정리할 예정이다. 그러나 당초 목표치 대비 약 3조 6000억 원이 부족한 상황이다. 부실 PF 정리 후 남는 부실은 11조 3000억 원으로, 업권별로는 상호금융 6조 7000억 원, 증권 1조 9000억 원, 여신전문사 1조 3000억 원, 저축은행 9000억 원 등이다. 금융감독원은 "대주단 교체나 사업 용도 변경, 인허가 등 법적 절차에 시간이 소요됐다"고 설명하며, PF 부실이 안정적으로 관리 가능한 수준에 들어왔다는 입장이다.

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