[주요 이슈 브리핑]

■ 초소형 아파트 투자 열풍: 강남 3구 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트가 줄줄이 신고가를 경신 중이다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 27㎡는 3월 13억 8000만 원에 거래돼 1월(11억 2000만 원) 대비 2개월 새 2억 6000만 원 치솟았다. 7월 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 4000만 원 줄어들면서 다운사이징 현상이 초소형 아파트 거래 비중을 더욱 끌어올릴 전망이다.

■ 여름 분양시장 대활황: 올해 6~9월 서울 아파트 분양 물량이 6530가구로 직전 3개월(4115가구) 대비 27% 뛰었다. 송파구 잠실르엘(1865가구), 성동구 오티에르 포레(287가구), 서초구 아드로드 서초(1161가구) 등 분양가상한제 적용 핵심지 분양이 대거 몰린다. 정치적 불안 해소로 미뤄졌던 프리미엄 분양 물건들이 여름 비수기임에도 시장에 쏟아져 나오는 모습이다.

■ 규제 지역 확산 우려: 서울시가 성동구·마포구의 집값 급등세를 예의주시하며 토지거래허가구역 추가 지정 카드를 꺼내 들었다. 성동구는 토허구역 지정 이후 2.10%, 마포구는 1.89% 치솟아 강남 3구 외 최고 상승률을 기록했다. 오세훈 서울시장이 토허제 사용 불가피성을 언급하면서 지역별 차별화 전략 재검토가 시급한 상황이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. “크기보다 입지”…강남 초소형 아파트도 줄줄이 신고가

- 핵심 요약: 강남 3구 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트가 신고가 행진을 이어가며 투자 열풍을 불러 오고 있다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 27㎡는 올해 3월 13억 8000만 원에 거래돼 1월 대비 2억 6000만 원 급등했다. 강남구 삼성힐스테이트2단지 전용 40㎡는 16억 원, 헬리오시티 전용 39㎡는 15억 원에 신고가를 갈아 치웠다. 7월 DSR 3단계가 시행되면 대출 가능액이 줄어들면서 주택 규모를 축소해 매수하는 ‘다운사이징’ 현상이 나타날 전망이다.

2. 잠실·서초·성동…여름 비수기 ‘로또분양’ 쏟아진다

- 핵심 요약: 올해 6~9월 서울 아파트 분양 물량이 6530가구가 공급된다. 직전 3개월 대비 27% 늘어난 물량이다. 송파구 잠실르엘은 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 6000만 원 안팎, 전용 74㎡ 분양가 20억 원 수준으로 예상된다. 인근 잠실래미안아이파크 동일 주택형 입주권이 25억 4000만 원에 거래된 것과 비교하면 5억 원 이상의 시세차익을 기대할 수 있다. 성동구 오티에르 포레는 전용 84㎡ 분양가 25억 원으로 인근 서울숲아이파크리버포레1차(34억 9000만 원) 대비 약 10억 원의 시세차익을 볼 수 있다. 이번 물량 공세는 여름 비수기에도 불구하고 정국불안 해소에 건설사들이 미뤘던 분양을 재개한 효과로 풀이된다.

3. 오세훈 “성동구 집값 급등 예의주시…비상시 토허제 쓸 수도”

- 핵심 요약: 오세훈 서울시장이 성동구와 마포구의 집값 급등세를 예의주시하며 비상시 토지거래허가구역 지정 가능성을 밝혔다. 3월 24일 토허구역 지정 이후 성동구는 2.10%, 마포구는 1.89% 치솟아 강남 3구를 제외한 서울 25개 자치구 중 가장 가파른 상승세를 보이는 중이다. 서울시는 당초 성동구·마포구를 6개월간 지켜본 후 추가 지정을 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 오 시장은 국내 부동산을 매입하는 외국인에 대해서도 토허제 적용 가능성도 시사했다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. ‘사업비 1조’ 용산정비창 수주전…건설사 대표들 직접 현장 찾아 진두지휘

- 핵심 요약: 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 사업비 1조 원 규모의 용산 정비창 전면1구역 시공권을 두고 회사 최고 경영진이 직접 현장을 방문하는 등 치열한 각축전을 벌이는 중이다. 포스코이앤씨는 전체 사업비 4조 원 책임조달과 1조 5000억 원 사업촉진비 자체 조달, 조합안 대비 공사비 459억 원 감액 등 파격적 조건을 제시했다. HDC현대산업개발은 용산역 아이파크몰, 용산철도병원 부지개발 등 기존 개발권한을 바탕으로 용산역·신용산역·정비구역 지하 연결 등 시너지 효과를 강조하며 조합원 설득에 나섰다.

5. [단독] 신한카드도 조인다…내달 전세대출 중단

- 핵심 요약: 신한카드가 7월 1일부터 전세자금대출 상품 판매를 전격 중단한다. DSR 3단계 시행 전 급격한 대출 수요 유입 리스크를 선제 차단하기 위한 조치다. 5월 전체 금융권 가계대출이 6조 원 급증하며 증가 폭이 확대된 상황에서 나온 결정이다. 신한카드 전세대출은 최소 5000만 원에서 최대 15억 원까지 가능했고 금리는 연 5.8~10% 수준이었다. 가계부채 증가세를 관리하기 위한 조치로 해석되지만 정부의 과도한 대출총량제에 상품 판매가 중단과 개시를 반복하는 행보에 대해서는 지적이 제기된다.

6. 배당소득 2000만원 넘어도 세율 30% 이하 적용될 듯

- 핵심 요약: 이재명 대통령이 배당 촉진을 위한 세법 개정 의지를 천명하면서 배당소득 분리과세 도입이 유력해졌다. 현재 금융소득 2000만 원 초과 시 최고 49.5% 세율이 적용되지만, 더불어민주당 이소영 의원 발의안에 따르면 배당성향 35% 이상 상장사 배당소득에 대해 2000만 원 초과~3억 원 이하는 22%, 3억 원 초과는 27.5% 차등 세율을 적용한다. 기획재정부도 기업의 배당 활성화를 위해 세율 조정 필요성엔 공감하만, 분리과세 적용 기준과 감면 폭 등은 세수 영향과 조세 형평성 등을 신중히 따져야 한다는 입장이다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 초소형 아파트 매수 타이밍 포착: DSR 3단계로 대출 한도 4000만 원 감소, 강남권 전용 40㎡ 이하 다운사이징 수요 급증 시점 선점

✓ 성동·마포구 토허구역 리스크 선제 대비: 9월 재검토 시점 추가 지정 가능성 모니터링, 해당 지역 투자 시 실거주 의무 및 보유기간 제한 사전 계획

✓ 전세 투자 자금조달 대안 확보: 신한카드 전세대출 중단으로 은행권 전세대출 조건 재비교, 한도 사전 승인 및 대안 상품 발굴

[자주 묻는 질문]

Q. 강남 초소형 아파트 지금 투자해도 될까요?

A. DSR 3단계로 다운사이징 수요가 급증하면서 당분간 상승 모멘텀이 지속될 전망입니다. 7월부터 연소득 1억 원 기준 대출 한도가 6억 3000만 원에서 5억 9000만 원으로 4000만 원 줄어듭니다. 기존 20평대를 노리던 수요가 10평대로 이동하는 갭 메우기 현상이 본격화될 전망입니다. 송파구 리센츠 전용 27㎡의 경우 올해 거래 비중이 34%까지 급증했고, 가격도 2개월 새 2억 6000만 원 폭등하는 등 강한 상승 모멘텀을 보이고 있습니다. 가격 문턱이 낮으면서도 강남권 프리미엄을 누릴 수 있는 초소형 아파트는 DSR 규제 강화 환경에서 투자 매력이 더욱 부각될 것으로 예상됩니다.

Q. 여름 분양시장에서 어떤 물건이 가장 유망한가요?

A. 분양가상한제 적용 핵심지 분양이 5~10억 원 시세차익을 기대할 수 있습니다. 송파구 잠실르엘은 전용 74㎡ 분양가 20억 원 수준으로 인근 입주권(25억 4000만 원) 대비 5억 원 이상 시세차익이 가능합니다. 성동구 오티에르 포레는 분양가 25억 원으로 인근 시세(34억 9000만 원) 대비 약 10억 원의 차익을 기대할 수 있습니다. 일반분양 물량이 매우 제한적이어서(잠실르엘 219가구, 오티에르 포레 88가구) 가점이 높은 청약통장을 보유한 투자자들에게 절대적으로 유리합니다. 청약 자격과 가점을 사전에 정밀 점검해야 합니다.

Q. 성동구·마포구 토허구역 지정 가능성은 어느 정도인가요?

A. 집값 상승률이 최고 수준으로 9월 재검토 시 추가 지정 가능성이 높습니다. 토허구역 지정 이후 성동구 2.10%, 마포구 1.89% 급등해 서울 25개 자치구 중 강남 3구를 제외하고 가장 가파른 상승세를 기록했습니다. 오세훈 시장이 "비상상황이면 토허제 사용이 불가피할 수도 있다"고 강력히 경고한 만큼 현재 상승세가 지속되면 9월 토허구역 재검토 시점에 추가 지정될 가능성이 매우 높습니다. 해당 지역 투자 시에는 토허구역 지정에 따른 실거주 의무 2년과 보유기간 제한을 고려한 투자 계획과 출구 전략을 반드시 사전에 수립해야 합니다.

[키워드 TOP 5]

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