용산 정비창 부지 일대와 서부이촌동 아파트 단지 모습. 연합뉴스

서울 용산구 서부이촌동(이촌2동) 노후 아파트 정비사업이 속도를 내고 있다. 주민 갈등과 서울시 소유 땅 매입 문제 등이 얽히면서 한동안 답보 상태를 보인 이후 용산국제업무지구 개발이 본격화되자 배후 주거단지로서의 가치가 재평가되고 있는 상황이다. 한강변 알짜 입지인 만큼 투자 수요는 물론 시공권을 노리는 대형 건설사들의 관심이 이어질 것으로 전망된다.

3일 정비업계에 따르면 용산구는 8월 18일까지 이촌1구역 재건축정비사업 정비구역 지정 및 정비계획(안)에 대한 주민공람을 진행 중이다. 용산구 이촌동 203-5번지 일대인 이촌1구역은 서부이촌동에 있는 노후 정비 특별계획구역 3곳 중 1곳이다. 바로 앞에는 한강이 있고, 뒤에는 용산국제업무지구 개발부지가 있어 노른자 땅으로 불린다. 이촌 1구역은 2017년 처음으로 정비구역 지정을 위한 주민제안이 접수된 뒤 인근 용산국제업무지구 개발이 좌초하면서 덩달아 장기 표류 상태에 놓였다. 그러다 2023년 서울시가 용산국제업무지구 개발에 재시동을 걸자 신속통합기획 자문사업을 신청하며 정비사업이 급물살을 타게 됐다.

계획안에 따르면 이촌1구역은 최고 49층, 775가구(공공임대주택 197가구)로 재건축된다. 용도지역은 제2종일반주거에서 준주거로 상향된다. 이에 따라 용적률은 법적 상한인 500%까지 높일 수 있다. 나머지 특별계획구역 2곳도 사업에 속도를 내고 있다. 중산시범아파트는 올해 6월 말 기준 소유주의 90% 이상이 시유지 매입을 위한 계약보증금(10%)을 납부했다. 올해 준공 56년 차를 맞은 중산시범은 서울시가 아파트 부지를 소유하고 있는 토지임대부주택이다. 재건축을 추진하기 위해 소유주들은 부지를 서울시로부터 매입해 소유권을 확보해야 한다. 바로 옆 이촌시범·미도연립도 시유지 매입을 위한 논의가 진행 중이다.

서부이촌동 일대는 현재 토지거래허가구역으로 묶여있다. 단 대지면적이 18㎡ 이하 주택은 실거주 의무 등 조건이 붙지 않는다. 이촌1구역 내 대지지분 9.9㎡ 빌라(전용면적 40㎡)는 올해 6월 7억 8000만 원에 거래됐다. 3.3㎡당 금액은 2억 6000만 원이다. 이촌동 A 공인중개업소 관계자는 “이촌1구역 빌라의 경우 지난해 대지 3.3㎡당 거래액이 2억 원을 넘어섰고, 최근에는 급매 매물이 2억 5000만 원 선에서 거래되는 상황”이라고 전했다.

용산국제업무지구와 한강대교 사이에는 현대한강, 동아그린, 강변·강서 아파트가 있다. 이곳은 지난해 이촌아파트지구로 지정돼 지구단위계획을 확정했다. 기존에는 용적률이 380%대에 달해 리모델링만 가능했지만 준주거지역(용적률 최고 500%)으로 종상향 할 수 있는 길이 열렸다. 올해 준공 30년이 된 현대한강(516가구)은 동아그린(499가구)과 통합 재건축을 추진 중이다. 토허구역 지정과 6·27 대출규제에도 불구하고 전용 84㎡는 이달 20억 원에 거래됐다. 강변·강서아파트는 서울도시주택공사(SH)와 공공 재건축을 진행 중이며, 올해 4월 지하 5층~지상 33층, 최고 33층, 204가구로 탈바꿈하는 내용의 정비계획 변경안 공람을 마쳤다. 조합 측은 올 하반기에 시공사 선정 절차에 돌입할 예정이다.

용산국제업무지구 동쪽에도 용산정비창 전면1구역과 용산역 전면 1-2구역, 신용산역 북측 1·2구역 등 다양한 정비사업이 추진 중이다. 올해 6월 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정한 전면1구역에는 지하 6층~지상 38층, 아파트 777가구, 오피스텔 894실의 공동주택이 들어설 예정이다. 신용산역 북측 1구역은 올해 롯데건설을 시공사로 결정했으며, 현대건설이 시공을 맡은 북측 2구역은 관리처분계획인가를 앞두고 있다. 두 곳에는 총 600여 가구 규모의 공동주택이 들어선다.

한편 용산국제업무지구는 한국철도공사가 과거 정비창으로 사용한 용산역 뒤편 49만 5000㎡ 부지(용산정비창)를 복합 개발하는 사업이다. 100층 높이의 랜드마크 빌딩과 아파트와 오피스텔 등 6000가구가 지어진다. 올해 말 착공해 2030년 기업 입주를 목표로 사업이 진행 중이다.