[주요 이슈 브리핑]

■ 대출 규제: 한국은행이 발표한 금융기관 대출행태 서베이에 따르면 4분기 은행 대출태도 종합지수가 -14를 기록했다. 가계 주택대출은 -28, 일반대출은 -19로 3분기보다 강화 의견이 약해졌지만 보수적 대출 집행이 지속될 전망이며, KB국민은행 주담대 금리는 한 달간 0.17%포인트 올라 3.75~5.15%를 기록하면서 금리 상승으로 DSR(총부채원리금상환비율) 한도까지 축소되는 이중고가 나타나고 있다.

■ 상가 투자: 경기 불황과 전자상거래 확대로 집합상가 공실률이 올해 2분기 9.27%까지 치솟으면서 재건축·재개발 현장이 변화하고 있다. 노량진 재정비촉진구역 1구역은 상가 면적을 1만 3879㎡에서 7801㎡로 6078㎡ 축소하고 주택 분양 면적은 23만 1102㎡에서 25만 6396㎡로 늘렸으며, 고덕 아르테온 단지 상가는 5번 유찰 끝에 가격이 127억 원에서 75억 원으로 40% 하락하는 등 상업시설이 주택으로 대체되는 흐름이 가속화되고 있다.

■ 계층 고착: 국가데이터처가 발표한 2023년 소득 이동 통계에 따르면 소득 1분위 국민이 2~5분위로 상승한 비율이 29.9%로 처음 30% 아래로 떨어졌다. 반면 2017년 상위 20%였던 국민의 59.3%가 2023년까지 같은 계층을 유지했고, 전체 소득이동성도 2020년 35.8%에서 2023년 34.1%로 둔화되면서 부의 대물림이 강화되고 사회 전체의 활력이 저하되는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 가계대출 조이는 은행…4분기도 문턱 높인다

한국은행이 27일 발표한 금융기관 대출행태 서베이 결과 4분기 은행 대출태도 종합지수는 -14로 집계됐다. 203개 금융기관 여신 총괄 책임자 대상 설문조사로 산출된 이 지수는 3분기 -28에 비해 마이너스 폭이 줄었지만 여전히 대출 문턱이 높다는 응답이 많았다. 가계 주택대출이 -28, 일반대출이 -19를 기록해 3분기 -53, -36보다 완화됐으나 보수적 집행이 지속될 전망이다. 4분기 대출수요 종합지수는 -5로 3분기 -6과 비슷하며, 가계 주택대출 수요는 -31로 감소가 예상됐다. 반면 대기업과 중소기업 대출 태도는 각각 6, 3으로 플러스 전환됐다.

2. 공실 넘치자 상가 자리에 아파트…상업시설, 천덕꾸러기 전락

경기 불황에 상가 공실률이 증가하면서 상업시설이 공동주택으로 전환되고 있다. 전자상거래 등 비대면 거래 확대로 재건축·재개발 사업장이 상가 면적을 축소하고 분양 면적을 늘리는 사업계획 변경에 나섰다. 노량진 재정비촉진구역 1구역은 상가 면적을 1만 3879㎡에서 7801㎡로 6078㎡ 축소하고 주택 면적은 25만 6396㎡로 늘렸다. 고덕 아르테온 상가는 5번 유찰되며 가격이 127억 원에서 75억 원으로 40% 하락했고, 올림픽파크포레온 상가 477호실은 입점률이 절반에 그쳤다. 한국부동산원에 따르면 집합상가 공실률은 올해 2분기 9.27%로 상승했다.

3. 대출금리 뛰면 DSR 한도 줄어…“서민만 고통”

5대 은행 가계대출 잔액이 이달 23일까지 1조 8900억 원 증가에 그쳐 6월 6조 7500억 원, 7월 4조 1400억 원 대비 크게 줄었다. KB국민은행 5년 혼합·주기형 주담대 금리는 27일 기준 연 3.755.15%로 지난달 22일 3.584.98%보다 0.17%포인트 올랐다. 신한은행은 0.13%포인트, 하나은행은 0.115%포인트 상승했다. 은행채 5년물 금리가 0.1%포인트 오른 영향이며, 은행들이 당국의 대출 억제 기조에 따라 우대금리 확대 없이 시장금리 상승분을 반영하고 있다. 금리 상승으로 원리금이 늘고 DSR이 상승해 대출 한도가 줄어드는 이중고가 발생하고 있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 부동산 악재에…李 지지율 51%로 2주째 하락

리얼미터가 이달 20~24일 유권자 2519명을 조사한 결과 이재명 대통령 국정 수행 지지율이 51.2%로 전주 52.2% 대비 1.0%포인트 하락했다. 부산·울산·경남에서 10.2%포인트, 대전·세종·충청에서 4.9%포인트 하락한 반면 서울은 2.2%포인트, 인천·경기는 1.1%포인트 상승했다. 10·15 부동산 대책 이후 고위 공직자 갭투자 의혹과 여당 인사 부적절 발언이 정부 신뢰를 떨어뜨렸다는 분석이다. 민주당 지지율은 44.1%로 2.4%포인트 하락했고 국민의힘은 37.3%로 0.6%포인트 상승했다. 특히 30대와 중도층에서 민주당 지지율이 각각 5.9%포인트, 6.1%포인트 하락했다.

5. ‘지웰 엘리움 양주 덕계역’…서울 접근성에 가격 경쟁력 갖춰

신영이 시행하는 ‘지웰 엘리움 양주 덕계역’이 10·15 대책 수혜 단지로 주목받고 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자 서울 출퇴근 수요를 중심으로 관심이 높아지고 있기 때문이다. 양주시 덕계동에 들어서는 이 단지는 지하 4층지상 39층, 10개 동, 전용 49122㎡의 1595가구 규모로 대방산업개발이 시공한다. 지하철 1호선 덕계역 도보 5분 거리 초역세권이며, GTX C노선 개통 시 서울 접근성이 더 높아진다. 지하철 7호선 연장도 2026년 말 개통 예정이다. 전 가구 3~4베이 설계와 키즈라운지, 피트니스, 골프연습장 등을 갖췄으며 입주는 2029년 4월 예정이다.

6. 무너지는 계층 이동 사다리…‘개천 용’ 더 어려워졌다

국가데이터처가 27일 발표한 2023년 소득 이동 통계에 따르면 소득 1분위 국민이 2~5분위로 상승한 비율이 29.9%로 처음 30% 아래로 떨어졌다. 2020년 32.2%에서 매년 하락했으며, 1분위에서 5분위로 수직 상승한 비율은 0.4%에 불과했다. 반면 2017년 상위 20% 국민의 59.3%가 2023년까지 같은 계층을 유지했고, 1년 단위로도 2023년 5분위 소득유지율은 85.9%로 가장 높았다. 전체 소득이동성은 2020년 35.8%에서 2023년 34.1%로 둔화됐다. 다만 소득 5분위배율은 5.72배로 2021년 5.83배 대비 불평등이 소폭 개선됐다.

[자주 묻는 질문]

Q. 대출 규제가 계속되는데 지금 부동산 투자를 해도 될까요?

A. 4분기에도 대출 문턱이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 한국은행 조사에 따르면 4분기 은행 대출태도 종합지수가 -14를 기록했고, 가계 주택대출은 -28로 보수적 대출 집행이 지속될 전망입니다. 또한 주담대 금리가 한 달간 0.17%포인트 상승하면서 DSR 한도까지 축소되고 있어, 자기자본 비율을 높이고 차입 부담을 줄이는 방향으로 투자 계획을 세우시는 것이 바람직합니다.

Q. 상가 공실률이 높아지는데 상가 투자는 피해야 하나요?

A. 입지와 수요를 면밀히 분석한 선별적 투자가 필요합니다. 집합상가 공실률이 올해 2분기 9.27%까지 올랐고, 노량진 재정비촉진구역은 상가 면적을 6078㎡ 축소하는 등 전자상거래 확대로 오프라인 상가 수익성이 악화되고 있습니다. 고덕 아르테온 상가가 5번 유찰 끝에 가격이 40% 하락한 사례도 있어, 상가 투자 시에는 배후 수요와 유동인구, 경쟁 상가 현황을 종합적으로 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

Q. 금리 상승이 대출 한도에 어떤 영향을 주나요?

A. 금리 상승으로 DSR이 높아져 실질 대출 가능액이 줄어듭니다. KB국민은행 주담대 금리가 한 달간 0.17%포인트 올라 3.75~5.15%를 기록했고, 은행채 5년물 금리도 0.1%포인트 상승했습니다. 금리가 오르면 원리금 상환액이 늘어나 DSR이 상승하고, 이에 따라 대출 한도가 축소되는 이중 부담이 발생합니다. 따라서 금리 변동을 고려해 여유있는 상환 계획을 수립하시고, 필요시 고정금리 상품도 검토해보시기 바랍니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 대출 환경 점검: 4분기 가계 주택대출 태도 -28로 보수적 기조 지속, 주담대 금리 0.17%포인트 상승으로 차입 비용 증가

✓ 상가 투자 리스크: 집합상가 공실률 9.27%로 상승, 재건축 현장에서 상가 면적 축소하고 주택 전환 가속화

✓ 금리 상승 영향: 은행채 5년물 금리 0.1%포인트 상승, DSR 한도 축소로 실질 대출 가능액 감소

✓ 수도권 외곽 기회: 서울 토지거래허가구역 지정으로 GTX·지하철 접근성 우수한 경기권 역세권 단지 관심 증가

✓ 계층 이동 둔화: 소득 1분위 계층 상승률 29.9%로 하락, 자산 보유 중요성 증가하는 구조적 변화 진행

[키워드 TOP 5]

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